מחקר ראשוני די פשוט, יוביל אתכם למסקנה האם המגרש והבניין שלכם הם אטרקטיביים עבור
יזם. כלל האצבע הוא שמגרש גדול הוא טוב ויאפשר את תוספות הממדים וכן יאפשר לקבלן לבצע חניות שיענו על הצרכים שלכם.
בתשלום נמוך, ניתן גם לבקש בדיקת היתכנות מאדריכל שעוסק בתחום (אדריכל חכם, יסכים לא לגבות מכם תשלום על בדיקת ההיתכנות, אם תתחייבו לו, שהוא יקבל את עבודת הרישוי והתכנון האדריכלי).
בהמשך לבדיקה האדריכלית, תוכלו לשוחח עם מפקח מטעם הדיירים, המתמחה בפיקוח על פרויקטים של תמ"א 38. המפקח, יוכל לעזור לכם עם מידע חסר ולהסביר את התהליך.
יזום עצמי הוא קל יותר לביצוע, מהתפיסה הכללית. הסיבה לכך קשורה בעובדה, שגג הנכס שלכם שווה במקרים רבים, סכום גדול ולכן עם הנחייה נכונה, תוכלו ליזום באופן עצמי פרויקט נהדר, שאף עשוי להכניס לכיס הדיירים סכום לא מבוטל.
מה הם השלבים והשיטות ליזום עצמי?
בכל פרויקט תמ"א 38, יש להשיג מימון מהבנק. מימון זה מושג בעזרת הצגת דו"ח אפס המוכיח שהפרויקט רווחי. בנוסף צריך להשקיע אחוז מסוים מעלות הפרויקט. ניתן לעשות זאת ע"י השקעה של כל בעל דירה, או ע"י מישכון הדירות, או ע"י ביצוע הפרויקט עם קרן השקעות, שמאפשרת לכם לבצע את הפרויקט שלכם ולהרוויח מהשקעה בו.
מה הסיכון ביזום עצמי?
החברה הקבלנית פושטת רגל: הערבויות הבנקאיות והתשלום הדחוי, מונעים סיכון של הפסד כספי, אך הפרויקט עלול להתעקב במספר חודשים. מומלץ לשכור שירותי חברת ניהול ביצוע, שיודעת לבנות גאנט (תוכנית עבודה) לסנן קבלנים ולתאם בין הגורמים השונים.
בכל עסקה יש להתנהל באופן מקצועי ולהיעזר באנשי מקצוע שיכולים להוכיח את נסיונם. חשוב לקבל המלצה על עורך הדין, המלצה על האדריכל והמהנדס שיתכנן את השלד וכך הלאה עם כל היועצים ואנשי המקצוע שילוו אתכם.
שיטה טובה נוספת, היא לאגד מספר בניינים באופן עצמאי וכך לפנות ליזם גדול וחזק יותר, ולשפר את האטרקטיביות של בניין בודד, שייתכן שאינו עובר בדיקת היתכנות בגפו, אך כחלק מקבוצה, הופך להיות מעניין ליזמים.
למי מתאים יזום עצמי?
יזום עצמי מתאים לכל בניין, כיוון שהוא מאפשר ביצוע פרויקטים, גם אם ההיתכנות הכלכלית לביצוע אינה גבוהה. דייר בניין, שאינו מחוזר ע"י יזמים, יכולים לנקוט בשיטת פעולה של יזום עצמי וכך לבצע את הטיפול הנדרש בבניין, לעיתים, ללא השקעה כספית כלל.
אז מה עושים?
פירוט כללי בשבעה שלבים:
שלב ראשון: פנייה לאדריכל ולמפקח מטעם הדיירים. הבנת התהליך ובניית תוכנית פעולה.
שלב שני: איתור עורך דין בעל ניסיון בתמ"א 38.
שלב שלישי: גיבוש תוכנית כלכלית לפעולה כולל תקציב ובחירה בשיטת המימון.
שלב רביעי: תכנון אדריכלי והנדסי לצורך קבלת היתר בנייה.
שלב חמישי: מכרז קבלנים ובחירת קבלני ביצוע שלד ועבודות גמר.
שלב שישי: בנייה.
שלב שביעי: מכירת דירות לצורך מימון המיזם.
יש עוד נושאים רבים הדורשי התיחסות כגון ביטוח הפרויקט והחתמת הדיירים, אך בפרוש ניתן לבצע יזום עצמי ולהוציא לפועל מיזם בנייה מקצועי.