כאשר מבקשים בעלי הזכויות במקרקעין לבחון את האפשרות לערוך פרויקט פינוי בינוי – כלומר פרויקט שבמסגרתו ייהרס הבניין הקיים בו מצויות דירותיהם וייבנה במקומו בניין חדש עומדים מולם סימני שאלה רבים בנוגע לפרויקט זה. אילו דירות חדשות ניתן יהיה לקבל לאחר תום הפרויקט? כיצד שומרים על זכויות הדיירים בפרויקט המורכב? כמה זמן יארך התהליך? הכתובת הראשונה לכל השאלות הללו תהיה לרוב עו"ד פינוי בינוי המומחה בתחום זה.
חשיבות שכירת שירותיו של עו"ד פינוי בינוי
לרוב, קידומו של פרויקט פינוי בינוי הוא מורכב הן מבחינה משפטית והן מבחינה מסחרית ולכן קיימת חשיבות גדולה לערב עו"ד פינוי בינוי מנוסה בתהליך, בוודאי במצב בו מבקשים בעלי הזכויות לקדם את התהליך בעצמם, אך גם בהליך הנעשה יחד עם יזם חיצוני המבקש לקדם עימם פרויקט שכזה.
אחת השאלות הראשונות שעל בעלי הזכויות לבחון ובהתאם לתשובה לשכור עו"ד מתאים, היא איזה סוג של פרויקט פינוי בינוי ניתן וכדאי לקדם ביחס לבניין הרלוונטי.
בהקשר זה קיימים שני סוגים עיקריים של פרויקטים שמהם נגזר גם סוג ההתמחות הדרוש של עו"ד: האם מדובר בפרויקט פינוי בינוי מכוח הוראותיו של תיקון מס' 2 לתמ"א 38 המאפשר הריסה של בניין קיים העומד בתנאי תמ"א 38 ובניית בניין חדש במקומו, או שמא מדובר בפרויקט פינוי בינוי מורכב יותר הכולל קידום ואישור של תוכנית מכוח חוק התכנון והבניה ("תב"ע") .
פרויקט פינוי בינוי מכוח תב"ע מבוצע בדרך כלל על מנת לקבל זכויות נוספות על אלו האפשרויות מכוח תמ"א 38 (ובדרך זו יוכלו בעלי הזכויות לקבל דירות גדולות יותר מאלו שהיו יכולים לקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38) או במקרים בהם מימוש פרויקט מכוח הוראות תמ"א 38 אינו אפשרי מטעמים טכניים, כלכליים, משפטיים או אחרים. פרויקט פינוי בינוי המבוצע מכוח תוכנית יכלול לרוב פינוי בינוי של יותר מבניין אחד וזאת על מנת לייעל את התהליך.
בעוד שעבור ליווי משפטי לפרויקט מן הסוג הראשון ניתן לשכור את שירותיו של עו"ד לתמ"א 38, הרי שלפרויקט מן הסוג השני צריך לשכור את שירותיו של עו"ד המצוי גם בהליכים התכנוניים המורכבים של קידום ואישור תוכנית. דרישה זו נובעת מן העובדה, כי הליך קידום ואישור תוכנית לטובת שינוי הזכויות במקרקעין (על מנת שיאפשרו בניית בניין או בניינים חדשים תחת הבניין או הבניינים הישנים) כולל הליך של אישור תוכנית שהוא הליך ארוך, מורכב כפוף להתנגדויות הציבור וגורמים נוספים ומכאן שנדרש ליווי משפטי מקצועי על מנת לתת מענה לסוגיות אלו.
כיצד לבחור עו"ד פינוי בינוי
על מנת לבחור עו"ד מתאים לפרויקט של פינוי בינוי מכוח הוראות תמ"א 38, יש לבחון את מידת ניסונו של עו"ד בליווי בעלי זכויות בפרויקטים של תמ"א 38 בכלל ובתמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2 (פינוי בינוי) בפרט. על מנת לבחור עו"ד מתאים לפרויקט של פינוי בינוי המקודם מכוח תוכנית, יש לבחון את מידת ניסיונו של עו"ד בעיסוק משפטי הנוגע לחוק התכנון והבניה וכן בליווי תוכניות בפני מוסדות התכנון בכלל ותוכניות שעניינים קידום מיזמי פינוי בינוי בפרט.
חשוב להדגיש, כי פעמים רבות מתקשרים קבוצת בעלי זכויות במקרקעין (למשל בעלי דירות במספר בניינים צמודים) עם יזם על מנת שזה יקדם פרויקט של פינוי בינוי. במקרים אלה, לוקח על עצמו היזם את קידום התוכנית ובכלל זה שוכר את השירותים המשפטיים הדרושים לטובת קידומה של התוכנית. במצב זה רצוי אמנם כי עו"ד מטעם בעלי הזכויות ילווה אותם בהליך אישור התוכנית, אך הדבר אינו הכרחי.
משימותיו של עו"ד פינוי בינוי ועו"ד לתמ"א 38
המטלות המוטלות על עו"ד פינוי בינוי (בין אם מכוח תוכנית ובין אם מכוח תמ"א 38) הן מגוונות אך עיקרן, בדומה לכל ייצוג משפטי הוא בשמירה על זכויות הדיירים.
במקרה בו מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמקורו בתמ"א 38 – עיקר עבודת עו"ד היא להגיע להסכמות עם ב"כ היזם לטובת ניסוחו של ההסכם שייחתם בין הצדדים. במסגרת זו על עו"ד לשמור על זכויות הדיירים ולוודא כי יקבלו את הבטוחות והערבויות המתאימות, לקבוע בהסכמת הצדדים לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, לקבוע אמצעי אכיפה בהסכם וכיו"ב.
באשר לעו"ד פינוי פינוי שנשכר לטובת ייצוג דיירים במקרה בו נדרש לקדם תוכנית מכוח חוק התכנון והבניה, הרי שבנוסף על השירותים המשפטיים שעליו להעניק בדומה לעו"ד תמ"א 38 (ייצוגם במהלך המו"מ להסכם עם היזם), עליו גם ללוות ולייצג את הדיירים במסגרת ההליך התכנוני הארוך הצפוי לפניהם לטובת אישור התוכנית. במסגרת זו, יוכל עו"ד לייעץ לבעלי הזכויות בדבר הסיכוי לאישורה של התוכנית, לענות מטעמם להתנגדויות שייתכן שיוגשו לתוכנית ולייצגם המוסגות התכנון בהתאם לאינטרס שלהם – עד לאישורה של התוכנית.