מטבע הדברים, עלותו של פרויקט של תמ"א 38, כמו כל פרויקט בנייה, גדולה מאוד ועשויה להגיע למיליוני שקלים. במקרים רבים יזם פרויקט תמ"א 38 אינו מסוגל להעמיד את מלוא המימון הדרוש לפרויקט ממקורותיו העצמאיים ומכאן הצורך לקבל את המימון הדרוש לטובת הפרויקט ממקורות חיצוניים.
מימון פרויקטים של תמ"א 38 על ידי המערכת הבנקאית
הדעת נותנת, כי מימון לפרויקט של תמ"א 38 יינתן על ידי המערכת הבנקאית בישראל העוסקת במסגרת עיסוקיה במימון פרויקטים שונים ובכלל זה פרויקטים של מיזמי תשתית ונדל"ן. יחד עם זאת, המציאות מלמדת כי הבנקים בישראל אינם ששים לממן פרויקטים של תמ"א 38.
בין הסיבות שניתן למנות להיעדרות יחסית זו של המערכת הבנקאית ממימון פרויקטים של תמ"א 38, היא העובדה כי מרבית הפרויקטים של תמ"א 38 אינם גדולים (באופן יחסי עבור הבנק) בהיקף המימון אותו הם דורשים מחד, אך הם בעלי פוטנציאל סיכון גדול מאידך עבור הבנק הממן. זאת, בעיקר כאשר אין מדובר ביזם גדול שמבקש לקדם את הפרויקט ובהתחשב ברגולציה המחמירה החלה על המערכת הבנקאית ביחס למתן אשראי.
בנסיבות אלה, במקרים רבים בנקים אינם מוכנים להעמיד הון גבוה ביחס לעלותו הכוללת של הפרויקט מה שעלול להקשות על היזם המעוניינים בכך לקדם אותו. לפיכך, גם במקרים בהם ייאות בנק כזה או אחר לתת מימון בנקאי ליזם לטובת הקמתו של פרויקט תמ"א 38, יעדיף היזם לקבל את המימון דווקא מחוץ למערכת הבנקאית, שכן לעיתים שיעור ההון העצמי אותו יצטרך להשקיע במקרה כזה יהיה נמוך יותר ביחס לשיעור ההון אותו יצטרך להשקיע בפרויקט המקבל מימון מבנק.
מימון חוץ בנקאי לפרויקטים של תמ"א 38
בשנים האחרונות התפתחו מקורות מימון חוץ בנקאיים לטובת מימון פרויקטים של תמ"א 38 ובכלל זה קרנות תמ"א 38, כדוגמת קרן "וולת'סטון נדל"ן". המדובר בקרנות, המעניקות את המימון הדרוש ליזם לטובת הקמת פרויקט תמ"א 38 בתמורה לקבלת רווחים בשיעורים כאלה ואחרים העתידים להתקבל מהפרויקט או תמורת תשלום ריבית.
באופן זה יכולים משקיעים המעוניינים להשקיע באפיק השקעה הקשור לשוק הנדל"ן להשקיע בקרן שכזו, מתוך תקווה שהיא תניב להם תשואה לכספם ואילו יזמים שאינם יכולים או מעוניינים לקבל מימון מן המערכת הבנקאית באמצעות בנק מלווה לפרויקט יוכלו לעשות שימוש בכספי הקרן לטובת הקמת פרוייקטים של תמ"א 38. כאן המקום להדגיש כי בפרויקטים של תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2 (פינוי בינוי), בהם נבנות דירות חדשות מן היסוד, מחויב היזם בבטוחות בנקאיות בהתאם לדין ולכן במקרים כאלה לא ניתן לוותר כליל על הליווי הבנקאי (למעט במקרים בהם הגורם האחראי לכספים הוא חברת ביטוח).
מנגד, יש לזכור כי בכל הקשור לבעלי הדירות לפחות, קיים יתרון בבחירה של יזם המקבל ליווי בנקאי לפרויקט. לרוב, קבלת ליווי שכזה מלמדת כי אותו יזם עמד בתנאים המחמירים יחסית של הבנק בכל הקשור למתן המימון וכי סביר להניח שהבנק לא היה נותן את אותו מימון ליזם הפרוייקט אלמלא מידת הסיכון של אותו פרויקט לא הייתה מתקבלת על הדעת. על מנת להבטיח את העמדת ההון הנעשית על ידי הגורם המממן הבטוחות הנדרשות לטובת הענקת מימון לפרויקט של תמ"א 38 בין אם לטובת הבנק המלווה את הפרויקט ובין אם לגורם אחר נוהג הגורם המלווה לדרוש בטוחות מן היזם, בדרך כלל בדמות משכונים כאלה ואחרים, בין אם על נכסי היזם ובין אם, בהסכמת הנוגעים בדבר, בנכסי הבית המשותף.
מימון עצמי של פרויקט תמ"א 38
הזכויות המוקנות מכוח הוראות תמ"א 38, בין אם מדובר בתמ"א 38 מכוח תיקון מס' 1 (חיזוק) ובין אם מדובר מכוח תמ"א 38 תיקון מס' 2 (הריסה ובנייה מחדש) שייכות לבעלי הזכויות בקרקע ולא לקבלן או יזם כזה או אחר. אמנם ברוב המקרים יעדיפו בעלי הזכויות להתקשר עם יזם לטובת הקמת הפרויקט, אבל במקרים שבהם מבקשים בעלי הזכויות להקים את הפרויקט בעצמם, עליהם לבחון גם את סוגיית מימון הפרויקט ובכלל זה המימון הדרוש לשדרוג דירותיהם הקיימות ובנייה הדירות החדשות, שאת ערכן יוכלו לממש בעתיד. בהקשר זה יצוין כי הקשיים העומדים בפני יזמים מנוסים בהשגת מימון עבור פרויקט של תמ"א 38 בכלל ובהשגת מימון זה מהמערכת הבנקאית בפרט – רק מתגברים כאשר הצד המבקש לממן את הפרויקט הוא בעלי זכויות בבית משותף.