הרוב הדרוש, באופן מעשי, לביצוע פרויקט של תמ"א 38 משתנה בהתאם לסוג הפרויקט מכוח תמ"א 38 אותו מבקשים לקדם
הסכמת דירים הנדרשת לפרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38
ככלל, כאשר מדובר בפרויקט חיזוק והוספת דירות בבניין קיים מכוח הוראות תמ"א 38, נדרשת החלטה מראש של כל בעלי הדירות. מובן כי רוב מוחלט זה מטיל קשיים של ממש לפתחם של מי מבעלי הדירות שמעוניין בביצוע הפרויקט ופתח לסחטנות מצד הדיירים המסרבים לביצוע הפרויקט (ראו מאמר בנושא דייר סרבן).
במקרים אלה, מאפשר חוק המקרקעין, חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה (2008), לפעול לטובת ביצוע הפרויקט גם במקרים בהם אין הסכמה מלאה לביצועו. במקרים אלה, יכולים מי שבבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף ושני שליש מן הרכוש המשותף (יודגש כי מדובר בשני תנאים מצטברים) להגיש תביעה מתאימה בפני המפקח על המקרקעין (ערכאה שיפוטית מיוחדת הדנה בנושאים הנוגעים, בין היתר, לבית המשותף) על מנת שיאשר בכל זאת את ביצוע העבודה, על אף התנגדות חלק מהדיירים. החלטה כזו של המפקח על המקרקעין יכולה להינתן רק לאחר שהמפקח נתן לבעלי הדירות המתנגדים הזדמנות להשמיע את טענותיהם בעניין.
יצוין, כי במקרה כזה בו ניתן אישור המפקח על המקרקעין לביצוע פרויקט של תמ"א 38 על אף התנגדות חלק מבעלי הזכויות בבניין המשותף, יכול המפקח על המקרקעין להתנות את ביצוע העבודות בתנאים מסוימים (למשל תנאים שיבטיחו את שמירת זכויותיהם של מי שמתנגד לביצוע הפרויקט). בנוסף, רשאי המפקח על המקרקעין, אם מצא שמתקיימות נסיבות המצדיקות לעשות כן, למנות רואה חשבון או עורך דין (שאינו בעל דירה בבית המשותף) והוא יהיה מוסמך בהתאם להוראותיו להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירות החדשות בפרויקט (הדירות שמתווספות לבניין הקיים במסגרת תמ"א 38) ולהעביר את הזכויות בהן לאחר מכן.
הסכמת דירים הנדרשת לפרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38
כאשר מדובר על פרויקט של מכוח תמ"א 38 של הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש תחתיו (תמ"א 38 תיקון מס' 2), גם כן נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. יחד עם זאת, ובניגוד לרוב הנדרש לטובת פנייה למפקח על המקרקעין כאשר מדובר בפרויקט של חיזוק והוספת דירות חדשות, כאשר מדובר בפרויקט "פינוי בינוי" מכוח הוראות תיקון מס' 2 לתמ"א 38, יכולים לפחות ארבע חמישיות מבעלי הזכויות בבית המשותף אשר לדירותיהם מוצמדות לפחות ארבע חמישיות מן הרכוש המשותף (גם כאן יש לשים לב שמדובר בתנאים מצטברים) לפנות למפקח על המקרקעין על מנת זה יורה על ביצוע הפרויקט. על המפקח לשמוע את כל בעלי הדירות המתנגדים לביצוע הפרויקט ובעת מתן החלטתו בעניין ביצוע הפרויקט עליו לשקול, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן.
דרכים לשכנוע מיעוט הדיירים למתן הסכמה לביצוע פרויקט תמ"א 38
במספר פסקי דין שפורסמו לאחרונה, החליטו בתי המשפט להטיל תשלום של פיצוי כספי על דייריים סרבנים במקרים בהם מתברר כי ההתנגדות של אותו דייר סרבן לביצוע הפרויקט לא נעשתה ממניעים עניינים. בנסיבות אלה, ועל מנת לחסוך את הפניה למפקח על המקרקעין ואת אי הנעימות הכרוכה בכך (הן לדייר הסרבן העלול לשאת בתוצאות התנגדותו והן לשאר הדיירים שכן הדבר מביא לעיכוב בקידום הפרויקט), רצוי מאוד להגיע להסכמה עם מי שמבקש להתנגד לפרויקט. ניתן להגיע להסכמה שכזו על ידי ניסיון להיענות לדרישות של הדייר הסרבן, ניסיונות שכנוע של שכנים הנמצאים עימו בקשרי ידידיות (היכולים למשל הסביר את היתרונות הגלומים בביצוע הפרויקט) ואפילו שיחה של הדייר הסרבן עם איש מקצוע רלוונטי שיסביר עבורו את משמעות סירובו. לעיתים, יכול יזם הפרויקט לנהל מו"מ פרטני עם הדייר הסרבן מתוך תקווה כי יצליח לשכנעו, באמצעות מתן הטבות רלוונטיות לתמוך בפרויקט.