הסכם פינוי בינוי הוא החוזה המשפטי הנערך בין בעלי הזכויות בבניין או בקבוצת בניינים המעוניינים לקדם את הריסתם לטובת בנייה מחדש של בניין או בנינים חדשים תחתם. הסכם שכזה עשוי להחתם, בד"כ, מכוח תיקון מספר 2 לתמ"א 38. על מנת שפרויקט פינוי בינוי שכזה יהא כדאי, על הבניין או הבניינים החדשים לכלול מספר דירות גדול יותר מזה שבבניין או בבניינים המקוריים. אותו יחס דירות פינוי בינוי (כלומר היחס שבין מספר הדירות הישן לבין מספר הדירות החדש העתיד להתקבל) משקף את מספר הדירות החדשות העתידות להתקבל עם סיום הפרויקט. דירות אלו, ישמשו את יזם התוכנית (או את בעלי הזכויות במקרקעין במקרה בו בחרו לקדם את הפרויקט בעצמם) כדי לשאת בעלויות הפרויקט ולקבל רווח ממנו.
הסכם פינוי בינוי והוראותיו
במקרה הנפוץ בו פרויקט פינוי בינוי – שהינו פרויקט מורכב – מקודם בעזרתו של יזם, על בעלי הזכויות בנכס הרלוונטי לחתום על הסכם פינוי בינוי שינוסח בעזרתו של עו"ד פינוי בינוי וייחתם בינם לבין יזם הפרויקט.
בהקשר זה חשוב לציין כי קיימים שני סוגים עיקריים של פרויקטים של פינוי בינוי. הראשון הוא פרויקט פינוי בינוי הנעשה מכוחו של תיקון מס' 2 להוראות תמ"א 38. המדובר בפרויקט פינוי בינוי מצומצם יחסית, במסגרתו נהרס בניין עליו חלות הוראות תמ"א 38 ותחתיו נבנה בניין חדש בתוספת של יחידות דיור ביחס לבניין הישן. בעלי הזכויות בבניין הישן זוכים לקבל דירות חדשות, גדולות יותר ואילו יזם הפרויקט זוכה למכור את הדירות שהתווספו לבניין בשוק החופשי.
במקרים בהם פרויקט שכזה אינו ישים, למשל במקרה בו הבניין אינו נכלל תחת הוראות תמ"א 38 או במקרה בו התמורה שתתקבל ממכירת הדירות החדשות אינה מספיקה כדי לכסות את עלויות הפרויקט, ניתן לקדם פינוי בינוי באמצעות אישור תוכנית ("תב"ע"). בדרך זו, הרלוונטית בעיקר כאשר קבוצת בניינים מבקשת להרוס את כולם ולבנות תחתם מספר מגדלי מגורים, ניתן לקבל יחס דירות פינוי בינו טוב הרבה יותר מזה האפשרי בפרויקט הנעשה מכוח הוראות תמ"א 38.
הוראות הסכם פינוי בינוי משתנות בחלקן גם בהתאם לסוג פרויקט פינוי בינוי. ההבדל העיקרי בהקשר זה הוא שהסכם המתייחס לפרויקט פינוי בינוי הנעשה מכוח תוכנית מתייחס גם לשלב קידומה ואישורה במוסדות התכנון ואילו הסכם הנעשה ביחס לפרויקט פינוי בינוי הנעשה מכוחה של תמ"א 38 אינו מתייחס לסוגיה זו, מאחר שאינה רלוונטית.
מה נכלל בהסכם פינוי בינוי
הסכם פינוי בינוי בין בעלי הזכויות במקרקעין לבין יזם המבקש לקדם עימם פרויקט פינוי בינוי על בסיס אישורה של תוכנית כולל בדרך כלל התייחסות לנקודות אלה:
- התחייבות בעלי הזכויות בקרקע שלא להתנגד להליכי קידום התוכנית במקרקעין;
- הגדרת תנאים מתלים (כלומר לקיום) ומפסיקים לקיום ההסכם שבין הצדדים כמו למשל תנאי מתלה שעניינו אישורה של תוכנית שתאפשר את בניית מספר יחידות הדיור עליו מתבסס הפרויקט או תנאי מפסיק שעניינו קבלת יחס נמוך מדי בין מספר הדירות הישנות לבין מספר הדירות החדשות;
- הסדרת זהות הנושאים בתשלומים ואגרות שונים הנובעים מקיום הפרויקט;
- פירוט מדויק של הדירה (ובכלל זה מפרטה הטכני) אותו יעמיד היזם לרשות בעלי הזכויות במקרקעין עם השלמת הבנייה לרבות הקומה בה תמוקם, מספר כיווני האוויר וכיו"ב;
- פירוט ההצמדות שיבוצעו לדירה החדשה (חניות, מחסנים וכיו"ב);
- קביעת הדרך והאופן לביצוע תוכנית שינויים בדירה החדשה;
- הסדרת התחייבות הקבלן לקידום התוכנית אשר מכוחה יוקם הפרויקט החדש;
- קביעת לוחות הזמנים להוצאת היתר הבניה ממועד אישור התוכנית;
- קביעת לוחות הזמנים לביצוע עבודות הבנייה;
- קביעת פיצויים מוסכמים במקרה של חריגה מלוחות הזמנים;
- קביעת הסדרי רישום הבניין או הבניינים החדשים כבית משותף;
- קביעת בטוחות, ערבויות וליווי בנקאי אתו יקבלו בעלי הנכסים;
- התחייבות בעלי הזכויות לחתום על ייפוי כוח ומסמכים רלוונטים אחרים;
- הגדרת מנגנון בוררות לטובת אכיפתו של ההסכם.
יצוין כי בפרויקטים של פינוי בינוי המבוצעים מכוח הוראות תמ"א 38, מידת הגמישות ביחס להיקף הדירות החדשות שיתקבלו היא מוגבלת יחסית וזאת בהתאם להוראות תמ"א 38 המגבילות את היקף הבנייה החדש אותו ניתן לקבל מכוחן. מכאן, שיכולתם של בעלי הזכויות לדרוש דירות בהיקף או בגודל גדול יותר היא מוגבלת. לעומת זאת, בפרויקט של פינוי בינוי הנעשה באמצעות קידומה של תוכנית, אין מגבלה עקרונית הקבועה מראש בדומה למגבלות הנובעות מהוראות תמ"א 38 ומכאן ובהתאם לנסיבות העניין יכולים בעלי הזכויות לפעול על מנת לקבל תנאים משופרים.
חוק פינוי בינוי
על פי חוק פינוי ובינוי 2006, כאשר מסכים רוב מסוים מבעלי הדירות במתחם בו מצויים בית או מספר בתים משותפים, להתקשר בעסקה עם יזם לטובת עסקה של פינוי בינוי ניתן לראות במי שמסרב באופן בלתי סביר לקידום הפרויקט כאחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המבקשים לקדם את הפרויקט. מכאן שבעלי זכויות המבקשים לקדם פרויקט בינוי ונתקלים בהתנגדות מצד דיירים סרבנים, יכולים לעשות שימוש בכלי זה.