אחד מהתיקונים המשמעותיים ביותר לתוכנית המתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38, היה תיקון מס' 2 לתמ"א 38 שאושר על ידי ממשלת ישראל בשנת 2010.
עיקרו של תיקון זה, באפשרות, שלא הייתה קיימת קודם לכן, להרוס בניין ישן (שהיתר הבנייה לבנייתו הוצא לפני ה 1.1.1980), שאינו עמיד כנדרש בפני רעידות אדמה ולבנות תחתיו בניין חדש, תוך מתן תוספת זכויות בניה.
הרקע לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אושרה לראשונה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. מטרתה של התוכנית היא לעודד חיזוקם של בניינים ישנים שאינם נבנו באופן המספק הגנה בפני רעידות אדמה. על מנת לעודד את בעלי הדירות בבניינים אלה לפעול בהתאם לתמ"א 38 ולחזק את בניין המגורים שלהם, מעניקה התוכנית זכויות בניה נוספות האמורות לתמרץ כלכלית את ביצוע פרויקט החיזוק.
למרות האמור, הרי שבשנים הראשונות מאז נכנסה תמ"א 38 לתוקף, כמות הפרויקטים שבוצעה מכוחה הייתה מועטה יחסית וגם הפרויקטים שבוצעו בוצעו בעיקר במקומות בהם ערך הנדל"ן הוא גבוה, וזאת למרות העובדה כי דווקא במקומות אלו (מרכז גוש דן למשל) הסיכון הנובע מרעידות אדמה הוא נמוך יחסית למקומות אחרים (אזור בית שאן למשל) שם ערך הנדל"ן נמוך יותר.
הסיבות לתפוצה נמוכה זו של תמ"א 38 בשנים הראשונות נובעת הן מן העובדה כי במקרים רבים הזכויות הנוספות שניתנו מכוחה לא היוו תמריץ כלכלי מספק עבור ביצועה והן לאור העובדה כי במקרים מסוימים אין אפשרות מעשית לחזק בניין קיים בפני רעידות אדמה ולהוסיף לו דירות. קושי זה יכול לנבוע ממגבלות המגרש עליו ממוקם הבניין, חוסר אפשרות לתת פתרון חניה הולם לדירות החדשות וכו'
הזכויות המוענקות מכוח מת"א 38/2
על רקע זה נחקק תיקון מספר 2 לתמ"א 38 המאפשר, נוסף על המסלול הקיים של חיזוק בניין בפני רעידות אדמה מסלול נוסף של "פינוי בינוי" – המאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש עם דירות חדשות נוספות על אלו הקיימות. זכות זו מאפשרת לחסוך זמן רב ומשאבים אותם היה צריך להשקיע קודם לכן מי שביקש לקדם פרויקט של פינוי בינוי. כך, יכולים בעלי הדירות בפרויקט זה להינות מדירה חדשה במקום דירתם הישנה ואילו יזם הפרויקט יוכל למכור את הדירות החדשות שיבנה.
שיעור תוספת הבנייה שניתנה מכוח הוראות תיקון מספר 2 לתמ"א 38 עודכן לאחרונה בתיקון מספר 3 א לתמ"א 38 והוא כולל מתן אפשרות של תוספת של 13 מ"ר לכל דירה קיימת בבניין וכן שטח של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים טעון החיזוק הוא בן קומה אחת; שטח של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות; שטח של 3 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות; שטח של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות – אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר.
הסכמת דיירים לתמ"א 38/2
לשם ביצע פרויקט של פינוי בינוי בהתאם להוראות תיקון מס' 2 לתמ"א 38 נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. פעמים רבות לא ניתן להשיג הסכמה גורפת זו, עקב דיירים סרבנים לפרויקט מה שכמובן עלול לגרום לסיכול הפרויקט. על רקע זה, חוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) משנת 2008 המאפשר לארבע חמישיות מבעלי הזכויות בבית המשותף אשר לדירותיהם מוצמדות לפחות ארבע חמישיות מן הרכוש המשותף (מדובר בתנאים מצטברים) לפנות למפקח על המקרקעין על מנת זה שהוא יורה על ביצוע הפרויקט. על המפקח לשמוע את כל בעלי הדירות המתנגדים לביצוע הפרויקט ובעת מתן החלטתו בעניין ביצוע הפרויקט עליו לשקול, בין היתר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה והשלכותיהן. יצוין כי רוב זה גדול מן הרוב הדרוש לחייב דייר סרבן בפרויקט של תמ"א 38 – חיזוק העומד על שני שליש.