אחד העניינים העיקרים המטרידים את מי שעוסק בפרויקט תמ"א 38 הוא הפן הכספי. מימון תמ"א 38 הוא יקר מאוד והוא עלול לטמון בחובו סיכונים פיננסים הן ליזם הפרויקט ולגורם הממן אותו, הן לבעלי הזכויות הקיימים בפרויקט (בעלי הדירות אותן משדרגים בפרויקט תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 1 או בעלי הדירות החדשות אותן בונים תחת הדירות הקיימות בפרויקט תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2) וכן בעלי הדירות החדשים (אלו הרוכשים את הדירות החדשות שיוספו לפרויקט תמ"א 38).
כל הגורמים האלה מבקשים להבטיח בצורה זו אחרת את חשיפתם הכספית לפרויקט ובמקרה של היזם המבקש מימון לפרויקט תמ"א 38 – גם לקבל מקור מימון כספי לביצוע הפרויקט.
אפשרויות היזם למימון פרויקט תמ"א 38
אפשרות היזם למימון פרויקט תמ"א 38, מעבר למקורותיו העצמאיים מתחלקת לשני אפיקים עיקריים. הראשון הוא באמצעות שימוש במערכת הבנקאית לטובת מימון בנקאי לתמ"א 38 והשני הוא באמצעות גורמים חוץ בנקאיים כמו למשל מימון באמצעות קרנות השקעות לתמ"א 38 כדוגמת "קרנות תמ"א 38 בע"מ" בניהולו של רונן גאון או כדוגמת קרן "וולת'סטון נדל"ן".
היתרונות מבחינת היזם, המשתמש במימון בנקאי לתמ"א 38 נוגעים בעיקר לשיווק הפרויקט – סביר להניח כי יזם המראה כי הפרויקט שלו מלווה בצורה כזו או אחרת על ידי מימון בנקאי – מימון שהינו נפוץ פחות בקרב פרויקטים של תמ"א 38 – יזכה לנקודות זכות הן בקרב בעלי הזכויות בבניין המיועד לבצע את הפרויקט והם בקרב רוכשים פוטנציאליים של הדירות החדשות שייבנו מכוח הפרויקט.
ערבויות בפרויקט תמ"א 38
הבטחת זכויותיהם וכספם של בעלי הזכויות בפרויקט תמ"א 38 היא מהדברים החשובים ביותר אליהם יש לשים את הדגש.
ניתן בהקשר זה לחלק את בעלי הזכויות לשתי קבוצות העיקריות – האחת בעלי זכויות בדירות קיימות בבית משותף המיועד לעבור פרויקט של תמ"א 38 חיזוק והשנייה בעלי זכויות בבית משותף המיועד לעבור פרויקט של פינוי-בינוי (כלומר מי שדירתו הישנה תהרס ותחתה תבנה דירה חדשה) וכן מי שמבקש לרכוש דירות חדשות בפרויקט של תמ"א 38 (חיזוק או של פינוי בינוי).
דרך המלך להבטחת זכויות קבוצות אלו ואת מימושו של הפרויקט בהתאם להסכמות שבין הצדדים, היא באמצעות מתן ערבויות מסוגים שונים. מטרת הערבות היא להבטיח כי במקרה שבו היזם אינו עומד במחויבויותיו כלפי בעלי הזכויות הרלוונטיים, ניתן יהיה להשתמש בערבות על מנת להביא לקיום ההתחייבות.
באשר לקבוצה הראשונה, הרי שהדין הישראלי אינו מחיל חובה על יזמים לספק לה ערבויות מסוג או בהיקף מסוים, אך לנוכח חשיבות מתן הערבויות גם למי שדירתו מורחבת במסגרת פרויקט של תמ"א 38, ניתנות ערבויות מסוגים שונים גם במקרים אלה.
כך למשל, בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, נהוג כי היזם מעניק לבעלי הדירות ערבות ביצוע, שנועדה לכסות, באופן חלקי לפחות, את עלויות הבנייה במקרה בו היזם אינו משלים את הבנייה, למשל במצב בו עקב קשיים כאלו ואחרים מופסקות עבודות הבנייה. במקרה כזה יכולים בעלי הזכויות לממש את ערבות הביצוע ובאמצעות סכום הכסף שיתקבל להמשיך את הבניה, לפחות עד אשר יבוא יזם אחר ויכנס בנעליו של היזם הקודם.
באשר לקבוצה השנייה, הרי שככל שמדובר במי שעתיד לקבל דירה חדשה (בין אם מדובר ברכושי הדירות החדשות בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק ובין אם מדובר במי שעתיד לקבל דירה חדשה בעקבות הריסת הבניין הישן) חלות הוראות חוק המכר. הוראות אלה נועדו להבטיח את כספם של מי שאמור לקבל דירה חדשה וזאת על ידי קבלת ערבות כספית בגובה שוויה של הדירה החדשה. בדרך זו, אם לא יעמוד היזם בהתחייבויותיו כלפי מי שאמור לקבל את הדירה החדשה (מי שקנה דירה חדשה בפרויקט של תמ"א 38 או מי שאמור לקבל דירה חדשה במקום דירתו הישנה בפרויקט של תמ"א 38 מכוח תיקון מס' 2), ניתן יהיה לממש את הערבות בכפוף כמובן לתנאיה.
מימון עצמי של פרויקט תמ"א 38
חשוב לזכור, כי הזכויות המוקנות מכוח הוראות תמ"א 38 (חיזוק הדירות הקיימות, תוספת דירות חדשות וכיו"ב), שייכות לבעלי הזכויות בקרקע ולא לקבלנים או היזמים הנוהגים בדרך כלל לקדם פרויקטים כאלו.
כאשר קבוצת בעלי זכויות בנכס הזכאי ליהנות מהוראות תוכנית תמ"א 38 מבקשת לקדם פרויקט שכזה באופן עצמאי, עליה לבחון גם את נושא המימון. מטבע הדברים, המשאבים הכספיים העצמאיים של קבוצה שכזו הינם מוגבלים ולכן סביר להניח שעליהם יהי להיעזר בגורמים חיצוניים לטובת מימון הפרויקט, בדגש על קרן השקעות לתמ"א 38 שסביר להניח שתיאות לממן את הפרויקט הרבה יותר מאשר מימון בנקאי.