בשנת 2005 ולאחר אישור ממשלת ישראל, נכנסו לתוקף הוראותיה תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התוכנית, שהוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבניה היא ליצור תמריצים שיעודדו חיזוק מבנים ישנים מפני נזקים של רעידות אדמה, שכן קיים חשש כי מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980 ייפגעו אם תתרחש רעידת אדמה חזקה. מכאן ובהתאם להוראות תמ"א 38 מבנים שנבנו מכוח היתר בנייה שהוצא לפי ה – 1.1.1980, זכאים לקבל זכויות בניה נוספות בתרומה לכך כי ייערך בהם חיזוק לטובת שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה. בדרך זו מבקשת המדינה לעודד את חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה מתוך המחשבה שמתן זכויות הבניה יגרום לכך כי בניינים ישנים יערכו את החיזוק הנדרש. ניתן לקרוא עוד על תמ"א 38 בדף הבית.
תיקון מס' 3 לתמ"א 38
במהלך השנים שחלפו מאז אושרה התוכנית לראשונה, תוקנו הוראות התוכנית מספר פעמים. תיקון מס' 1 בוצע בשנת 2007 ונועד בעיקרו להבהיר כמה אי בהירויות שעל מן הנוסח המקורי של תמ"א 38 שהקשו על יישומה, תיקון מס' 2 בוצע בשנת 2010 העניק את האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 גם במקרה בו מבקשים להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ("פינוי בינוי").
לצפיה בתוכנית באתר מנהל התכנון
תיקון מס' 3 היה תיקון משמעותי שבוצע בשנת 2013 והרחיב את זכויות הבניה שהוענקו מכוח תמ"א 38. בין היתר על פי תיקון זה, במקום האפשרות להוספת קומה אחת לבניין הזכאי להנות מהוראות תמ"א 38, נוספה האפשרות להוסיף 2.5 קומות.
תיקון זה נעשה על מנת להגדיל עוד את הכדאיות הכלכלית שבביצוע פרויקטים המבוססים על הוראות תמ"א 38, שכן התברר כי באזורים שאינם בלב אזורי הביקוש לנדל"ן בישראל, הכדאיות הכלכלית שבביצוע פרויקטים של תמ"א 38 אינה גדולה והדבר גרם לכמות נמוכה יחסית של פרויקטים שיצאו אל הפועל.
יחד עם זאת התברר, כי גם תיקון זה לא יצר את המפנה המבוקש ועל כן ביקשה המועצה הארצית לתכנון ולבניה להרחיב עוד את הזכויות המוקנות מכוח הוראות תמ"א 38. תיקון זה – תיקון מס' 3א, אושר לאחרונה והוא מחליף למעשה את הוראות תיקון מס' 3 לתמ"א 38.
תיקון מס' 3א לתמ"א 38
עיקרו של תיקון מס' 3 א' שאושר לאחרונה הוא בהסדרה שונה של זכויות הבניה המוענקות לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש כדי לשפר את הכדאיות הכלכלית של עריכת פרויקטים כאלו ובהבהרה באשר לאפשרות לעשות שימוש בזכויות בניה שכבר קיימות בבניין בו מבקשים לנצל את הוראות תמ"א 38.
ככלל מאפשרות כיום הוראות תמ"א 38 ובעקבות תיקון מס' 3 ו- 3א את תוספות הבנייה הבאות בבניינים רלוונטיים עליהם חלות הוראות תמ"א 38 במסלול של חיזוק בניינים קיימים:
- סגירה של קומת עמודים (קומה מפולשת)
- תוספת קומות למבנה לרבות הקמת קומה חלקית על הגג.
- הקמת אגף נוסף בבניין ע"י הרחבה של קומות קיימות ויצירה של יחידות דיור חדשות ונוספות בבניין.
- הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה
יחד עם זאת, עיקרו של תיקון 3 א' – הוא בהסדרה שונה של זכויות הבניה המוענקות לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ("פינוי בינוי") המבוצעים מכוח הוראות תמ"א 38. על פי התיקון מוענקות לפרויקטים אלה זכויות בניה כפי שיפורט להלן.
תוספת זכויות הבניה מכוח תיקון 3א לתמ"א 38
תוספת שטח בנייה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות כדין בבניין לפי הפירוט הבא:
| מס"ד | מספר קומות בבניין המיועד לחיזוק | שטח (בקומות טיפוסיות) המותר להוספה למבנה |
| 1. | 1 | 1.5 |
| 2. | 2 | 2.5 |
| 3. | 3 | 3 |
| 4. | 4 | 3.5 |
הוראות תיקון מס' 3א לתמ"א 38 מספק מספר הבהרות לגבי האמור לעיל:
- בעת שסופרים את קומות הבניין ע"מ לדעת מה זטח התוספת המותר, קומה מפולשת לא תיספר כקומה, אלא אם כן השטח הבנוי בה הוא בשטח של 50% לפחות משטח קומה טיפוסית.
- לא סופרים מרתף במניין הקומות.
- שטח בקומה המפולשת ייחשב כשטח בנוי, רק אם הוא סגור בשלושה קירות לפחות.
- שטחה של קומה טיפוסית יכלול שטחי שירות ושטח מרפסות מקורות שבה.
- עבור כל יחידת דיור בנויה כדין בבניין מתאפשרת תוספת שטח בניה של 13 מ"ר.
בימים אלה מתקיימים בוועדה הארצית לתכנון ובניה דיונים באשר לתיקון מספר 4 לתמ"א 38. בקישור זה ניתן לקרוא אודות תמ"א 38/4.