במקרים רבים, בהם מבקשים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 או פרויקטים משמעותיים אחרים של בנייה, נדרשת הסכמה של בעלי הדירות הנוגעים בדבר על מנת להוציא לדרך את הפרויקט, שפעמים רבות מקודם על ידי נציגות הדיירים הרלוונטית.
מטבע הדברים, לא תמיד מושגת הסכמה בין כלל בעלי הדירות לטובת קידום פרויקט בנייה, לא כל שכן כאשר מדובר פרויקטים מורכבים הכוללים למשל את הריסת בניין הדירות בו הם מתגוררים או במקרים בהם קיימות מגוון אפשרויות לפיצוי בעלי הדירות עקב ביצוע הפרויקט, למשל כאשר מתנהל מו"מ על גודל הדירות החדשות אותן אמורים לקבל בעלי הדירות בפרויקט של פינוי ובינוי, מספר החניות שיתקבלו וכיו"ב.
בנסיבות אלה, פרויקטים רבים נתקלו בקשיים למימושם, שכן פעמים רבות חוסר ההסכמה בין הדיירים גורם לכך כי חלק מהדיירים הופכים ל"סרבנים" ואינם מוכנים לתת את הסכמתם הדרושה לטובת הוצאתו לפועל של הפרויקט, או שהם שמנצלים את הצורך בהסכמתם כדי להציג דרישות בלתי סבירות, מה שמוביל ל "תקיעתו" של הפרויקט וחוסר יכולת לממשו.
חוקי "הדייר הסרבן"
על מנת להתגבר על הקושי שבקידום פרויקטים מעין אלו, החליט המחוקק לחוקק חוקים שונים במטרה להקל את ההתמודדות עם "דיירים סרבנים" ולהפחית את האפשרות כי יהיה בכוחם לסכל את רצון הרוב בקידום פרויקט בנייה. חוקים אלו מכונים בשפה חופשית "חוק הדייר הסרבן"
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) שחוקק בשנת 2008, וחוק פינוי ובינוי (פיצויים) שנחקק בשנת 2006 נועדו לעזור בהתמודדות עם דייר סרבן במקרים בהם מבקשים לקדם פרויקט של פינוי בינוי או פרויקט מכוח הוראות תמ"א 38. חוקים אלו מכונים בלשון עממית חוקי הדייר הסרבן.
התמודדות עם דייר סרבן בפרויקט של תמ"א 38
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) משנת 2008 מסדיר את ההתמודדות עם דייר סרבן בפרויקטים של תמ"א 38 בשני מצבים עיקרים והוא יוצר מנגנונים שמטרתם להקל על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודות ברכוש המשותף, הנעשים במסגרת תמ"א 38.
המצב הראשון, הוא מצב בו מבקשים להוסיף דירות חדשות לבניין קיים במסגרת פרויקט תמ"א 38. במצב זה, אם ניתנה החלטה לאשר בקשה להיתר בניה בתנאים (מצב בו קבלתו של היתר בניה מאושרת באופן עקרוני אך עדיין יש לעמוד במספר תנאים על מנת לקבלו) או שכבר ניתן היתר בנייה התואם את הוראות תמ"א 38, יכול המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה הדרושה להקמת הדירות החדשות, על פי דרישה של לפחות שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף ואשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. החלטה זו של המפקח על המקרקעין כפופה לשמיעת טענותיהם של בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.
הסיטואציה השנייה עוסקת במצב בו מבקשים להרוס את הבניין הקיים ולהקימו מחדש בהתאם להוראות תיקון מס' 2 תמ"א 38. במצב דברים זה, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע הפרויקט על פי דרישה של לפחות ארבע חמישיות של בעלי הדירות בבית המשותף כאשר לפחות ארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. גם החלטה זו של המפקח על המקרקעין כפופה לשמיעת טענותיהם של בעלי הדירות המסרבים לביצוע הפרויקט.
על ידי שימוש בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה) ניתן אם כן לחייב דיירים סרבנים להסכים לביצוע פרויקט של תמ"א בין אם לטובת הוספת דירות חדשות ובין אם לטובת הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
התמודדות עם דייר סרבן בפרויקט של פינוי בינוי
חוק פינוי ובינוי (פיצויים) 2006 מסדיר את ההתמודדות עם דיירים סרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי.
על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים) 2006, כאשר מסכים רוב מסוים מבעלי הדירות במתחם בו מצויים בית או מספר בתים משותפים, להתקשר בעסקה עם יזם לטובת עסקה של פינוי בינוי – (המוגדר בחוק זה כעסקה לפיה בעלי הדירות מתחייבים בבניין למכור את זכויותיהם בו לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו באמצעות תוכנית שאושרה מכוח חוק התכנון והבניה (תב"ע)) – ניתן לראות במי שמסרב באופן בלתי סביר לקידום הפרויקט כאחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המבקשים לקדם את הפרויקט.
בדרך זו, הדייר הסרבן חשוף לתביעה נזיקית בגין מעשיו, שכן הוא עלול להיות חשוף לתביעה נזיקית בעקבות פעולותיו.