א.ת 38 - ליווי משפטי לדיירים, פיקוח בניה ואיתור יזמים לתמ"א 38

שלום, הגעתם לאתר של א.ת 38. א.ת 38 הנדסה ופיקוח מתמחה בשירותים לתמ"א 38: ליווי משפטי לדיירים, פיקוח על פרוייקטי תמ"א 38 ואיתור יזמים עבור דיירים המעוניינים לבצעת תמ"א 38. א.ת 38 חרטה על דגלה את נושאי המקצועיות והשירות ועל כן אנו מקפידים לפעול באופן שקוף, מקצועי ולשביעות רצון הדיירים הנעזרים בשירותינו.

אז אם אתם מעוניינים לבצע תמ"א 38 בבניין שלכם, תוכלו לקבל מידע רב וחשוב באתר האינטרנט של א.ת 38 ולהיעזר בו במגוון תחומים.

נקודה חשובה: לא משנה באיזה שלב של התמ"א אתם נמצאים, בין אם בשלב בו הושגה הסכמה של רוב הדיירים לביצוע תמ"א ובין אם העבודות כבר החלו ואתם זקוקים לפיקוח על תהליך הבניה מטעם הדיירים, המומחים של א.ת ישמחו לעמוד לרשותכם ולסייע לכם להשיג את התוצאה הטובה ביותר עבורכם מתהליך של תמ"א 38.

עוד פרטים על מה זה תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

בשנת 2005 ולאחר אישור ממשלת ישראל, נכנסו לתוקף הוראותיה תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. לאור העובדה כי מדובר בתוכנית החלה על כל שטחי הארץ הרי שהוראותיה חלות על כל הבניינים הרלונטיים בכל שטחי ישראל.

מטרת התוכנית היא ליצור תמריצים שיעודדו חיזוק מבנים ישנים מפני נזקים של רעידות אדמה, שכן רק בשנת 1980 הוחלה החובה לבנות בהתאם לתקן לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תקן ישראלי 413). כפועל יוצא מכך, חלות הוראות התוכנית על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1.1.1980, למעט מבנים שתקן 413 פטר אותם מתחולתו.

התיקונים שבוצעו בהוראות תמ"א 38

במהלך השנים שחלפו מאז אושרה התוכנית לראשונה, תוקנו הוראות התוכנית מספר פעמים. תיקון מס' 1 בוצע בשנת 2007 ונועד בעיקרו להבהיר כמה אי בהירויות שעל מן הנוסח המקורי של תמ"א 38, תיקון מס' 2 בוצע בשנת 2010 העניק את האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 גם במקרה בו מבקשים להרוס את הבניין ולבנותו מחדש ("פינוי בינוי"), תיקון מס' 3 בוצע בשנת 2013 והרחיב את זכויות הבניה שהוענקו מכוח תמ"א 38 ואילו עיקרו של תיקון מס' 3 א' שאושר לאחרונה הוא בהסדרה שונה של זכויות הבניה המוענקות לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

מעת לעת מוציא משרד הפנים נוסח המאגד בתוכו את כל השינויים שבוצעו בהוראות תמ"א 38 במהלך השנים ונוסח זה מכונה "תמ"א 38 נוסח משולב".

יצוין כי בימים אלה נדון תיקון נוסף לתמ"א 38 – תיקון מס' 4, במסגרתו נידונה האפשרות להוסיף שימושים ציבורים ומסחריים בקומות הקרקע של מבני מגורים המיועדים לחיזוק בפני רעידות אדמה, עידוד שימות בתת הקרקע, עידוד בניה ירוקה, עידוד בניה להשכרה ועוד.

 תמ"א 38 ופישוט ההליכים לטובת קבלתו של היתר בניה

במצב הדברים הרגיל, על מנת שניתן יהיה להגדיל דירות קיימות או להוסיף דירות חדשות בבניין קיים, נדרש לפנות אל הועדה המקומית ולהוציא היתר בניה המתיר ביצוע של העבודות הרלוונטיות במסגרת הליך המכונה "הליך רישוי". הוצאת היתר בנייה כאמור אפשרית רק אם הבינוי המבוקש בהיתר הבניה תואם את הוראותיה של תוכנית מאושרת (תב"ע) החלה על המקרקעין הרלוונטיים. הליך זה של הוצאת היתר בניה הינו הליך פשוט ומהיר באופן יחסי ושיקול דעתה של הועדה המקומית שלא להיענות לבקשה להיתר בניה התואמת את הוראות התוכנית החלה במקרקעין הוא מוגבל.

יחד עם זאת, לרוב ובעיקר כשמדובר בבתים קיימים בני מספר קומות, לא קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות שניתן לממש במסגרת הליך רישוי ומכאן שאין אפשרות להרחיב בצורה משמעותית את שטחי הדירות הקיימות ולא כל שכן להוסיף דירות חדשות לבניין הקיים באמצעות הליך זה.

מכאן שפעמים רבות הדרך היחידה האפשרית להוסיף זכויות בניה לבניין הקיים היא רק באמצעות הליך תכנוני הכולל אישור תוכנית חדשה (תב"ע) שתקבע את היקף הזכויות החדש במקרקעין. הליך שכזה לאישור תוכנית חדשה הוא הליך ארוך יקר ומורכב ובמקרים רבים הסיכוי כי יצליח אינו גבוה.

על רקע זה, אישורה של תמ"א 38, לא רק  שהעניק זכויות בניה משמעותיות למספר רב של בניינים בישראל העומדים בתנאי הסף המופעים בהוראות תוכנית זו, אלא שמימוש זכויות אלו לא דורש תחילה אישורה של תוכנית (תב"ע) מכוח חוק התכנון והבניה,  אלא אפשרי באמצעות הליך רישוי וקבלתו של היתר בניה בהתאם להוראות תמ"א 38 – שכפי שצוין הוא הליך פשוט ומהיר יחסית.

יחד עם זאת חשוב לציין, כי במסגרת התיקונים האחרונים שנערכו בהוראות תמ"א 38, הורחב במידת מה שיקול דעתה של הועדה המקומית (הגורם המעניק את היתר הבניה) וסמכותה לשקול לתת היתר בנייה מכוח הוראות תמ"א 38 גם במקרים בהם המבוקש תואם את הוראות התוכנית. זאת למשל, ביחס למסמכי מדיניות שהוכנו על ידי הועדה המקומית, התייחסות לתשתיות השכונה וכו'.

הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38

הוראות תמ"א 38 מבחינות בין שני סוגים עיקריים של בנייה: האחד חיזוק מבנה קיים, הרחבת הדירות הקיימות והוספת דירות חדשות, והאחר הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו ("פינוי בינוי").

הוראות תמ"א 38 במסלול של חיזוק מתירות את הוספת זכויות הבנייה הבאות בבניינים הזכאים לכך: סגירה ומילוי של קומה מפולשת, הקמת עד 2 קומות נוספות למבנה, הקמת קומה חלקית על הגג, הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין והרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

הוראות תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, מתירות הוספת זכויות הבנייה הבאות בבניינים הזכאים לכך: הוספת 1.5 קומות לבניין בן קומה אחת, הוספת 2.5 קומות לבניין בן 2 קומות, הוספת 3 קומות לבניין בן 3 קומות והוספת 3.5 קומות לבניין בן 4 קומות ומעלה. יודגש כי זכויות אלה הוענקו רק לאחרונה, במסגרת תיקון מס' 3א לתמ"א 38.